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「新濠天地的永久网址」不做韭菜 一起聊聊房产投资的10个逻辑

来源:潞王资讯时间:2020-01-11 14:14:28 点击:754次

「新濠天地的永久网址」不做韭菜 一起聊聊房产投资的10个逻辑

新濠天地的永久网址,房地产市场套利逻辑:韭菜的投资逻辑是指他们买了一套房子,若干年后,房子涨价了,那么这个价差就是他们的投资回报。于是呢韭菜们开始欣喜若狂,逢人便吹,甚至大书特书并发表智慧感言。。。唉。。。太可笑了,可笑的原因便是愚蠢总是与欢乐同来同样。

要知道,我们身处在一个货币超级宽松的大时代,通胀率高的惊人,万世不竭的财富已经成为了悖论,长篇大论的水库论坛也在反复的强调砖本位的真理思想(一切不能以砖头计算的财富都是伪财富)。

中产阶级正在愚昧的驱使下丧失自己多年的劳动积累。那么面对每年12%的通货膨胀率,你的房子能否跑赢通胀?则是你需要认真判断的。下面我们就先来说说通货膨胀,这里先不讲通胀的原理,我们只讲讲在这个经济条件下,如何来依靠通胀赚钱。首先我要说明一个观点,通货膨胀进入流通领域是有阶段的,那么最先进入的领域一定是收益最大的先得者。

举个例子:比如要建设一个大桥,那么钱会从哪里来?基本是两个方面,既税收与增发货币。大量的税收会压低消费,影响实体,这里的逻辑太复杂先不说,我们先来说说增发货币造成的通胀细节。

那么以印钱的方式有了建大桥的资金,有了资金就需要买建桥的材料,所以钱首先到了材料商的手里,但这时的钱还没有贬值,而此时由于有了购买力进入,所以建筑材料领域的供求关系得到了改变,材料费便开始涨价,而这个时候的材料商也就成了最佳的受益者,因为不但材料涨价增加了自己的收益,而其他行业由于还没有受到建桥资金的影响,物价还相对保持稳定。那么材料商用现在的收益去消费自己生活所需要的物品,其结果一定是比以前买的多很多。那么假设他买了黄瓜,卖黄瓜的商贩又以这次所得买了其他商品,以此类推,当最初的建桥资金完全进入到了所有流通领域的时候,那么最开始的材料商在也买不到便宜的黄瓜了,因为物价都涨了,通货真的膨胀了。

说到这里想必大家的思路应该清晰了吧,那么说完通胀的机会逻辑,我们在回过头来说房子,房子为什么会有周期呢?为什么涨了几年还需要平几年呢?

是因为,每一次超发的货币首先会进入到房产领域,那么拿沈阳来举例子,比如17年房价大涨,假设到20年整体的房价会进入盘整,在假设之后会出现4年的振荡期,按照这个模型来推理,比如17年你1万元买入,到了20年房子涨到了2万。20年之后经历4年盘整,你的房子还是2万。那么想想到2024年你这2万的总值与2020年的2万比,按照之前讲的建桥逻辑,哪个年份的实际购买力更强呢?结果应该是一目了然,因为增发的货币先进入到了房产领域,所以房价飞涨,到了2020年增发的货币才开始进入到其他流通领域,所以此时房价收益获得者手里的货币是最大的收益,因为其他领域的物价还没有涨。但到了2024年就不尽然了,因为这个时候,通胀已经渗透到了所有的经济领域,整体的物价高涨,通货膨胀已经开始全面稀释。所以这里不难看出,最好的获利办法就是理解并计算好周期,在17年入场,20年逃顶,最好的房产投资便是吃阳线坚决不经历盘整,因为盘整就是意味着之前的获利在这个过程中由于通胀的全面深入,而被打回了原型。

那么大家或许还要问,就算20年逃顶了,钱该干什么用呢?

总不能存在银行啊?说对了,银行的秘密好多的韭菜都不懂,就是“你赚我息,我赚你本”,因为通货膨胀的知识在我们的国家还很神秘。所以最好的办法就是多了解几个城市,去做不同市场的错峰行情,每到一处都吃阳线。因为城市之间由于经济类型与外贸依存度的不同,所以行情的周期,起降时间也不一样,只有多多深耕不同的城市,才能保证你的资金利用率。好啦,既然通货膨胀对于房产投资的机会逻辑大家已经懂了,那么接下来我在分享一些我这些年的投资经验与技巧吧。大概有以下几个逻辑需要理解。

逻辑1:在韭菜还在唱空也就是说行情即将抬头的时候进场,尽量高杠杆,二八贷,计算首付翻倍时间,因为买卖房子获利实际上是在赚取正反双通胀的钱,当卖手抓饼的大妈都开始借钱跑步进场了,获利者应该收割而不是继续跟着追涨。

逻辑2:只有大城市的房子才具有金融属性,因为城市化,因为大城市对资源的虹吸能力,因为大基建投入产生的土地价值递增逻辑。所以四五线等等的小城市,那的房子没有金融属性,有的只是物的有用性,跟牙刷一样,旧了坏了,就那么回事了。

逻辑3:存量房跟新房的购买逻辑是不一样的,不是同一个楼盘你两万单价买了之后,过几天开发商卖两万三了你就高兴的直癫痫,开发商两万三能卖出去,你的一万九也不一定能成交,因为存量房没有本地韭菜的处房情节,没有开发商的包装饥饿营销以及外地热钱的大力支撑。所以如果非要买新房,那么一定要在行情刚抬头的时候买新房,因为那个时候限价二手房比新房贵,所以买到即赚到,行情后期最好别买,如果非要买那么就去挖笋,谁买新房谁倒霉。尤其是投资热度大的板块里的ceo盘。

逻辑4:房产是有周期的,房产周期一般都会受政策周期和信贷周期的影响造成供求关系的变化,体现在价格增量与成交热度上,认为房价一直涨不歇着的,那都是韭菜。是智障。早晚得交智商税。

逻辑5:板块之间是有轮动的,板块内部也有轮动,板块轮动的原理是,当一个板块完全具备性价比的时候,那么会吸引大量购买力,热度提升。但随着购买的增量,该板块的房价也就越来越贵,所以当价格过高该板块不在具备性价比的时候,于是后续的需求便会向这个板块的上级板块与下级板块进行挤压,所以这就是板块轮动原理,既然理解了板块轮动,那么通过多围度数据进行入场时间的判断,最后实现买完瞬涨也绝对不是什么难事。

逻辑6:ceo盘与屌丝盘,同一板块内部这两种盘虽然并存,但基础属性以及轮动顺序是不一样的,ceo盘是该板块的头部,特点是当该板块被轮动的时候ceo盘将首先挑涨,之后在逐级向下挤压直到屌丝盘。ceo盘的表现为价格涨的多,因为这类楼盘本身价格就高,所以同比例涨幅情况下那么价格增量一定最大。但其流动性却相对较低,而屌丝盘却恰恰相反,涨的相对少,但流动性相对要大。

逻辑7:绩效边缘递减:同板块内部所有楼盘按照产品综合属性进行阶梯排列,那么无论是这个板块价格上涨,或是回调,最终其效力越到边缘越相对微弱。

逻辑8:改善板块与刚需板块的区别。改善板块的特点一定是大开云集,尽占该城市的自然资源,周边配套齐全,热岛效应弱化。低密,绿化,学区是重点。而刚需板块则相反,回迁房比重越大越好,因为那样可以拉低周边的房价,入手比较容易,但最好是有地铁,商场,大市场,热热闹闹的出门就几十条公交线路最好。那么改善板块的房价特点是大面积的单价一定比小面积房源的单价贵,未来价格增量也是如此。而刚需板块则恰恰相反。

逻辑9:圈层很重要,可以这么说,如果将雅颂大院的业主全部迁居到砂阳社区,那么这样的老破小一定会瞬间涨价。举个例子,15年的时候,我带着我的员工去新市府买房子,那个时候房子只有5000左右,我觉得第一:这些小孩都挺不容易的,第二:15年的新市府,房价机会应该马上就能来临,第三:这里的门槛较低,孩子们能勉强上车。可是看了一圈之后,惊人的一致意见出现了,几个孩子集体觉得,白塔堡附近要好于全运,原因是白塔堡那人气旺,全运这一眼忘去,白雪皑皑,楼舞银蛇,路驰蜡像,苞米地旁没有人。。唉,一顿臭喷之后,他们5000入场全部买了旭辉御府。时至今日,回报率已经说明了一切。也说明了低圈层集聚的板块房价一定是最难起来的。

逻辑10:振荡期的房价是有分水岭的,居住属性越明显的板块这个时期越保值,而投资属性明显的板块一定会有所回调。因为居住明显的板块,由于其自身属性,所以自住的偏多上市交易的相对要少,那么就算整体楼市冷淡,但这样的板块供求关系被影响的机会也不大,毕竟大家就算贷款了,也都是在自己的能力范围内还款。那么投资板块可就不一样了,热钱的投资逻辑之前说过了都是高杠杆,他们本身就是投机来的,所以贪婪的胃口会让他们多套持有,有些还会做并发与代持。贷款的压力也早已经超出了他们的还款能力,所以这时的他们就要准确的计算周期在去冒险,自己手里也会留一部分钱去在这个周期内实现还款,但是就算同为投资者,其水平也是千差万别,真正能算准周期的也只是少数的大v,而且房产市场本身就是零和游戏,有人赚钱就得有人被收割。所以当普遍的投资韭菜看错了周期,手里的还款准备金又用尽了的情况下,于是就会迫于压力割肉出场,那么一个割就会有百个割,最终房价出现了跳水,整个市场也漫布着恐慌。

好了,房产投资大概的10个逻辑已经说完了,其实仔细想想还有好多原则需要总结,但那些都是碎片化存在的,而这十个逻辑以及通货膨胀机会理论,已经足够能帮助一个投资小白瞬间的提升几个段位了,而且在这里我也可以负责任的说,真正的读懂了我的这篇文章的人。就等于已经远远的告别了智商税,并且已经接受了投资启蒙的思想,你自己的财富时代也即将来临。

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